25% de VPO, una medida necesaria
Hace unos días, la ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, presentó la nueva Ley del Suelo. Una de las notas más destacadas es la reserva del 25% del suelo de las ordenaciones urbanísticas para vivienda protegida. Creo que es una buena medida. Explicaré por qué pese a las críticas de insignes liberales como la poetisa salvadoreña Carmen Branon , seudónimo empleado por el economista Carlos Braun, que criticó extremadamente esta medida en La Brújula de la Economía de Onda Cero.Sostiene Carmen Branon que, al reservar este porcentaje de suelo para VPO, el precio de la vivienda de renta libre aumentará. Arguye, en este sentido, que, los promotores, al disponer de menos suelo para vivienda libre, pagarán más por el suelo disponible, lo que repercutirá, indiscutiblemente, en el precio final de las casas.
Este razonamiento es verosímil...pero lo es sólo parcialmente. Hay varias razones para criticar este planteamiento aparemente crítico con la nueva Ley del Suelo presentada por el Ejecutivo. Veamos.
1) Que se sepa, una liberalización masiva no conlleva una rebaja de los precios. Más bien, todo lo contrario. El nefasto ejemplo de la liberalización de suelo impulsada por el Ministerio de Economía en 1996, con Rodrigo Rato, a la cabeza, provocó un encarecimiento de la vivienda hasta extremos nunca conocidos en España. Aún hoy, por desgracia, la vivienda es un auténtico lujo.
2) Que se construya más tampoco implica una disminución de los precios. Es decir, que un incremento de la oferta, consecuencia de la antes mencionada liberalización de suelo (todo es urbanizable) no ha supuesto una rebaja de los precios. Todo lo contrario. A las taridfas actuales nos remitimos. Y, si quieren otro ejemplo, comprueben el volumen de las hipotecas en España. Tanto en cantidades como en plazos.
3) La liberalización de suelo ha servido para que el mercado actúe impunemente, sin que las administraciones cercanas, ni regionales ni locales, hayan sabido (o querido más bien) poner límites a una urbanización sin complejos ni límites. Ell,o ha provocado que grandes sectores de la población, aquellos con rentas más bajas y/o menor capital, por ejemplo los jóvenes, se hayan topado con grandes dificultades para acceder a una vivienda.
4) Tantísimo suelo disponible se ha materializado en la construcción de viviendas para ser vendidas a futuros propietarios. Insisto: a futuros propietariso...no a futuros arrendadores. El hecho de que no haya existido casi ningún intervencionismo en este mercado inmobiliario ha propiciado también un incremento espectacular de los precios, ya que la vivienda se destinaba a ser adquirida en propiedad y no a ser disfrutada en régimen de alquiler y con condiciones más favorables.
5) Un mercado libre de la vivienda, con reservas muy residuales y por imposición administrativa, para viviendas protegidas, ha provocado también la consideración de la vivienda como objeto propicio para la especulación o mera inversión. Se trata de una consecuencia poerniciosa de la no limitación de precios finales.
6) Esta tendencia ha propiciado que tal sobreabundancia de oferta case con una amplísima demanda con un alto grado de la segunda residencia o de la compra del inmueble con fines inversionistasy, naturalemnete, especulativos, circunstancia que ha perjudicado enormemente a la compra "natural" de la casas para residencia habitual. Esta consideración también se ha visto impulsada obviamente por factores como los bajos tipos de interés o cierta desconfianza a invertir en bolsa porque "lel ladrillo es lo seguro".
Por tanto, con estas y otras razones, medidas como la reserva del 25% del nuevo marcoi regulatorio del suelo decretado por el departamento de la ministra Trujilllo, o el 30% de la LOUA de la Junta de Andalucía son medidas harto necesarias para intervenir en un mercado que ha convertido un principio constitucional en un objeto de lujo, con el subsiguiente perjuicio de quienes aspiraban a obtener una casa donde vivir.
Asimismo, estas disposiciones, acompañadas de medidas como la creciente subida de los tipos, pueden acarrear una disminución de la demanda, que sí vendrá acompñada de una rebaja de la oferta. No obstante, si se obdece al mercado y a las regulaciones que pesan sobre él, lo más lógico sería que los precios de la vivienda se estancaran y tendieran, en determinados casos, a la baja, como consecuencia de una reducción de la demanda, que vendrá motivada por condiciones desfavorables para quienes quieren especular con el ladrillo. Para quienes simplemente quieren comprarse su casa para vivir, el único consuelo que tendría una subida esperable de los tipos sería que los precios se moderaran.
3 comentarios
carmenmari -
La verdad es que no te falta ninguna razón en lo que planteas. Lo cierto y verdad es que los ayuntamientos no sólo se lucran con la enajenación de suelo municipal, sino con unos costes de licencias bastante elevados. Tal y como sostienes, es indiscutible que ambos gravámenes influyen en el precio final de los pisos.
Pero el afán recaudatorio pesa mucho, amigo! Por tanto, un gobierno progresista sería, en este caso, y paradójicamente, el que cobrara menos y más bajos impuestos...
Alfanhui -
jclavijo -